¿Qué es la segregación de terreno?
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La segregación suscita dudas por su similitud con el término división o partición de terrenos. Desde un punto de vista práctico, la segregación es una forma de partición. Sin embargo, formalmente es un acto diferenciado con sus propias características y protocolo de actuación.
Ejemplo práctico sobre segregación de fincas
La principal diferencia es que cuando se divide una finca –llamada A- , las partes resultantes son B y C; dejando de existir A, la finca origen, de forma registral desaparece. En su lugar, se registran en el Registro de la Propiedad, dos nuevos terrenos.
Por el contrario, cuando se segrega una finca A, la parte segregada –de menor tamaño- es B y la parte que queda sigue siendo la finca A con su nuevo tamaño o condiciones, pero registralmente no deja de existir, solo que ahora, tras la segregación, tiene efectivamente una parte segregada e independiente, la nueva parcela resultante, B.
¿Cómo se hace una segregación de fincas?
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Para segregar terrenos urbanos es necesario tener en cuenta muchos detalles, no solo es una partición en tamaño sobre el papel. Para hacer este tipo de división es necesario contar con la colaboración de un profesional, se trata de un trabajo técnico que tiene consecuencias catastrales y registrales.
En la mayor parte de los casos está sujeta a la concesión de una licencia municipal para este tipo de tareas.
Pedir licencia
El paso previo a la segregación es la realización de un proyecto de parcelación que implica diferentes tareas sobre el terreno: inspección y estudio de la finca, mediciones y comprobaciones. Posteriormente estas tareas se plasman en informes y planos.
La segregación debe solicitarse ante la administración de la que dependa el terreno. Aunque en cada ayuntamiento puede ser necesario un protocolo diferente como norma general, la solicitud oficial debe ir acompañada necesariamente del informe o proyecto que justifique la necesidad, idoneidad y las causas de esta necesidad de partir una finca.
Requisitos
La administración local está capacitada para estudiar las solicitudes de segregación y emitir un informe favorable o no a este procedimiento. Además del estudio previo, el ayuntamiento comprueba que la finca a segregar cumple con los requisitos exigidos para este tipo de divisiones:
- La finca que va a dividirse debe estar inscrita de forma correcta y al día en el Registro pertinente.
- Las fincas resultantes deben quedar también en condiciones legales y cumpliendo la normativa urbanística vigente.
Resolución
Concedida la licencia, el notario contratado redacta una escritura de segregación o parcelación donde queda especificado el lindero o punto cardinal de la finca original, a partir del cual se hace la segregación; se describe la finca segregada y también la finca original que se llama “resto” en la documentación oficial.
En el caso de una finca a segregar ya urbanizada o con viviendas o viviendas, por ejemplo, hay que revisar todos los detalles también de la casa; valores como el Seguro del Hogar MAPFRE necesariamente deben revisarse y probablemente habrá cambios que reflejar en la póliza o pólizas involucradas.
Para realizar y valorar la viabilidad de la segregación o parcelación de un terreno es imprescindible contar con el asesoramiento profesional y técnico, además hay que hacer los trámites administrativos necesarios. No es un proceso sencillo o que se pueda afrontar sin apoyo específico.
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