Cambios en las condiciones de las hipotecas
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La nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, ha traído importantes cambios al sector con el objetivo de aumentar la protección a los consumidores, reforzar la transparencia de los contratos y, en definitiva, otorgar más seguridad jurídica al sistema financiero tras la crisis mundial de 2008.
La nueva ley hipotecaria, ¿tiene carácter retroactivo?
Lo dispuesto en la nueva ley afecta a quienes firmen un préstamo después de la publicación de la misma en el BOE. Por tanto, no tiene carácter retroactivo.
Salvo en dos expresiones:
- Para los contratos celebrados con anterioridad, en los casos de novación (realizar un cambio sobre un préstamo hipotecario con posterioridad a su firma) o subrogación (cambiar de banco para obtener más ventajas) sí se les aplican las nuevas disposiciones.
- Para las cláusulas de vencimiento anticipado (un tipo de cláusula establecida en la escritura de la hipoteca por la cual, si el cliente deja de pagar las cuotas, el banco puede dar por finalizado el contrato y exigir la devolución de la totalidad del préstamo pendiente).
Menos comisiones
Con la nueva ley hipotecaria, los bancos solo pueden cobrar las comisiones de aquellos servicios que puedan demostrar que han prestado.
Respecto a las comisiones por amortización anticipada, solo pueden exigirla si manifiestan que la amortización les supone una pérdida financiera. Esta comisión tiene unos límites:
- En las hipotecas de tipo fijo, no podrá superar el 2 por ciento en los diez primeros años, ni el 1,5 por ciento a partir de ese momento (en la normativa anterior no existía un límite legal).
- En las de tipo variable, se puede pactar una de estas dos opciones: una comisión máxima del 0,25 por ciento durante los tres primeros años; o del 0,15 por ciento durante los cinco primeros años.
Además, la ley permite cambiar de una hipoteca variable a fija, con una comisión que no puede superar el 0,15 por ciento durante los tres primeros años. Más allá de esta fecha, ya no se puede aplicar. Hay que destacar que estas comisiones tienen carácter retroactivo, es decir, se aplican a todos los contratos vivos.
La ley también obliga a que la comisión de apertura se perciba de una sola vez, englobando todos los gastos de estudio, tramitación y aprobación del préstamo u otros parecidos.
El cliente puede cambiar de banco o mejorar las condiciones de su hipoteca en cualquier momento. Quien tenga préstamos anteriores a la nueva ley puede libremente subrogar su hipoteca sin costes. Igualmente, en caso de novación (no de rehipoteca), la entidad bancaria no puede cobrar ningún tipo de comisión.
Gastos de formalización de la hipoteca: a cuenta del banco
Otro de los aspectos más importantes de la nueva ley es el que atañe a los gastos de formalización de la hipoteca.
Desde su entrada en vigor, el cliente solo debe abonar:
- La tasación de la vivienda, que puede ser efectuada por tasadores que elija él mismo.
- Las copias de las escrituras que solicite.
Los demás gastos (impuesto de actos jurídicos documentados, aranceles notariales, gestoría y registro) corren a cargo de la entidad bancaria.
El fin de la cláusula suelo y de los productos vinculados
La nueva ley prohíbe de forma específica las cláusulas suelo, por lo tanto, no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés en los contratos con tipo de interés variable para que el cliente pueda beneficiarse de las caídas del Euribor que, no obstante, nunca podrá ser negativo.
Asimismo, prohíbe a las entidades financieras la imposición de productos vinculados (aunque sí se permiten los que reporten bonificaciones al cliente y este los acepte). Por tanto, si el cliente presenta una póliza alternativa, por ejemplo, del seguro de la casa, no puede ser motivo para que el banco le deniegue la hipoteca o le ofrezca una con peores condiciones.
Más tiempo para leer la letra pequeña
El cliente puede disponer de su contrato diez días antes de su firma, como mínimo, con el objetivo de que pueda examinarlo detenidamente o buscar el asesoramiento que necesite.
Si la hipoteca es a tipo variable, el banco debe facilitarle, además, una proyección de las cuotas que pagará mostrando diferentes escenarios en función de la variación del Euríbor.
Pasados los diez días, el cliente puede firmar su contrato, negociar las condiciones o cancelar el proceso sin coste extra.
Mayor protagonismo a los notarios
El cliente puede acudir de forma gratuita al notario, antes de la firma del contrato, para que el profesional compruebe que sus condiciones se ajustan a derecho, no permitiendo que se registren contratos con cláusulas abusivas o nulas, y también para solventar cualquier duda.
Freno a los desahucios por impago
Antes de recurrir al impago, el banco debe esperar:
- Que el deudor acumule 12 cuotas sin pagar (antes eran 3) o supere el 3 por ciento del capital prestado, si los impagos se producen en la primera mitad del préstamo.
- 15 cuotas sin pagar (antes eran 12) o el 7 por ciento, si los impagos ocurren en la segunda mitad.
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