Cambios en el contrato de alquiler según el Real Decreto 21/2018
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La entrada en vigor del nuevo Real Decreto Ley 21/2018 ha provocado cambios en los contratos de alquiler firmados entre el 18 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019. Si tu contrato se encuentra dentro de estas fechas debes tener en cuenta la normativa bajo la que se rige tu contrato.
Cambios en el contrato de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la encargada de regir los contratos que se celebran entre particulares o empresas que tengan como objetivo un inmueble. En ella se recogen los derechos y obligaciones de ambas partes así como la duración que debe tener dicho contrato y cómo se realizarán las ampliaciones del mismo.
Duración del contrato
La duración de un contrato de alquiler de vivienda es libre ya que son ambas partes las que deberán pactar la duración del plazo en el que se alquila la vivienda. Pero, lo cierto es que por ley existe una limitación del tiempo máximo en el que se pueden mantener las mismas condiciones en las que se firmó.
Aquellos contratos que se firmaron entre el 18 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 tendrán derecho a una prórroga obligatoria de a 5 años cuando el arrendador sea una persona física. En el caso de que este fuese una persona jurídica, el plazo de vigencia del contrato ascendería a 7 años.
Por tanto, a pesar de que un contrato se haya firmado por un plazo de 1 año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta que alcance la duración máxima establecida, es decir, 5 o 7 años desde la fecha en el que este se firmó. Estas prórrogas podrán hacerse año a año.
Por otro lado, una vez que finaliza el contrato firmado, puede existir una prórroga tácita de ambas partes. Es decir, ante la falta de comunicación por parte del arrendador y del arrendatario, se entiende que ambos quieren mantener en vigor el contrato que ha finalizado. En el caso de las prórrogas tácitas una vez transcurrido el plazo máximo, se podrán prorrogar hasta 3 años.
Los contratos que hayan sido firmados con fecha posterior al 24 de enero de 2019 pasarán a regirse de nuevo por la normativa aprobada en 2015. En ella se establece que la duración máxima del contrato será de 3 años. Una vez finalizado este, el inquilino tendrá derecho a una prórroga tácita de 1 año.
Los contratos firmados con la normativa del Real Decreto 21/2018 tendrán menos gastos iniciales para el inquilino
La normativa de 2015 permite que el arrendador sea el que fije cuántas mensualidades debe aportar por adelantado el inquilino. Estas mensualidades funcionan a modo de fianza (un mes) y garantía de pago para el arrendador. No existe un límite, por lo tanto, el arrendador podrá pedir por adelantado los meses que estime oportunos como garantía adicional. Así, aquellos contratos que hayan sido firmados a partir del 24 de enero de 2019 se acogerán a estas exigencias.
En el caso de los contratos celebrados entre el 18 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, verán reducidos los gastos iniciales, ya que estableció una limitación de las garantías adicionales a dos mensualidades que pueden sumarse al mes de fianza legal.
Más protección para los inquilinos
Otra de las novedades que se incluía en la normativa 21/2018 era la establecer mayores medidas de protección para los inquilinos y fomentar el alquiler como opción estable para los ciudadanos. Estas son las medidas de protección para el arrendatario que se incluyen en el Real Decreto:
- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren a cuenta del arrendador si este es una persona jurídica.
- Los arrendatarios no deberán abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable o permanente.
- El propietario solo podrá ocupar la vivienda cuando alegue una causa de fuerza mayor en el caso de que la haya recuperado por necesidad y no haya habitado en ella durante los tres meses siguientes a esta recuperación.
- Los inquilinos vulnerables que hayan sido sometidos a un procedimiento de desahucio podrán ralentizar el procedimiento con la intervención de los servicios sociales.
Estas medidas harán que los contratos que se hayan firmado entre el 18 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 cuenten con estas medidas. En el caso de que el contrato haya sido firmado a posteriori, se regirá por la normativa vigente anterior al Real Decreto Ley 21/2018.
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