Todo lo que necesitas saber antes de comprar tu primera vivienda

José Trecet

Gestor y Periodista Económico | Web

Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.

Un 70% de los jóvenes hasta 35 años tiene en mente comprar su primera vivienda, bien para independizarse o para dejar de vivir de alquilar. Si estás entre ellos y has superado el debate entre comprar o alquilar, debes saber que adquirir una casa será la mayor inversión de tu vida, una que puede marcar buena parte de tu futuro financiero.

Comprar tu primera casa se trata de una inversión que nunca debes perder de vista. Y es que, por mucho que vaya a ser tu vivienda y que siempre necesitarás un lugar donde dormir si eres capaz de verlo como una inversión más, igual que lo harías con un plan de pensiones o un fondo de inversión, tendrás mucho ganado.

La razón es que ese punto de vista te empujará a analizar la compra desde una perspectiva diferente, teniendo en cuenta costes y posible rentabilidad. Así evitarás caer en errores como enamorarte de un barrio o de una casa concreta y pagar por ella más de la cuenta.

¿Una casa para ahora o para toda la vida?

Lo que necesitas con 25 años es muy diferente a lo que necesitarás con 35 años, especialmente si quieres tener una familia.

Trasladado a la compra de tu primera vivienda, eso quiere decir que puedes comprar una casa de un dormitorio, que es lo que te viene bien en el momento o pensar un poco más allá y comprar una con dos dormitorios pensando en el futuro. Así podrás aprovechar la casa más años y no te tendrás que mudar si formas una familia y llegan los hijos.

En ese caso, ¿por qué no una vivienda de tres habitaciones? Sería otra opción, pero ese tipo de viviendas tienden a ser más caras (puede que fuera de tu alcance). Además, es fácil que tampoco te interese vivir en el mismo lugar cuando eres joven que cuando tienes hijos, ni que busques lo mismo, por ejemplo zonas comunes con parque infantil o piscina cuando eres más mayor.

Pensar en tu casa con perspectiva hará que te plantees estas cosas y medites cómo integrar la compra de tu primera vivienda dentro de tu plan de vida y financiero. Así, esta primera propiedad puede ser una inversión a futuro, que alquilarás más adelante cuando necesites cambiar de casa o que vendas para invertir en una nueva propiedad de acuerdo a tus nuevas necesidades.

Los siguientes consejos sobre la compra de tu primera vivienda te ayudarán a tomar la decisión.

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Qué casa te puedes permitir

Una vez decididas tus preferencias sobre cómo quieres que sea la casa y dónde quieres que esté, empezará la búsqueda. El primer consejo para adquirir la vivienda es delimitar tu presupuesto. En otras palabras, qué casa te puedes permitir.

Más allá del dinero que necesitas ahorrar y del que hablaremos en el siguiente punto, la clave para saber qué casa te puedes permitir está en tus ingresos y tu capacidad de endeudamiento. Idealmente la cuota de la hipoteca no debería superar entre el 30% y el 40% de tus ingresos netos. De hecho, la mayoría de los bancos no te concederán una hipoteca que supere esos umbrales.

Destinar ese porcentaje de tu salario a la vivienda es una especie de seguro, tanto para ti como para la entidad financiera. Así sabes que te queda suficiente dinero para cubrir el resto de gastos e incluso ahorrar cada mes.

Cuánto necesitas ahorrar para comprar tu casa

Comprar una vivienda tiene una serie de gastos iniciales que debes tener en cuenta. Esos gastos son el dinero que tendrás que aportar en forma de ahorro inicial. Son los siguientes:

• El 20% del valor de la vivienda. La mayoría de entidades te financiarán hasta un 80% del valor de tasación de la casa, que es diferente del precio de compra. El resto correrá de tu cuenta. Por ejemplo, para una vivienda tasada en 150.000 euros, tendrás que aportar 30.000 euros de tu bolsillo, como poco. ¿Y si no tienes ese dinero? Hay hipotecas que financian el 100% de la vivienda y fórmulas para llegar a ese porcentaje como avales o una hipoteca con doble garantía.
• Impuestos por la vivienda. En el caso de las viviendas de segunda mano tendrás que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP, que depende de cada comunidad y ronda el 8%. En una vivienda de nueva construcción pagarás un IVA del 10% con carácter general y del 4% para viviendas VPO de protección oficial.
• Gastos de la hipoteca. Si necesitas hipoteca, también tendrás que hacer frente a los gastos de tasación de la vivienda y los gastos notariales por la copia de la escritura.

En total, tendrás que aportar en torno al 30% del precio de compra. Así que el mejor consejo para comprar tu primera vivienda es que lo planifiques con antelación y ahorres para ese momento.

Cómo funcionan las hipotecas y cómo elegir la tuya

En el mercado encontrarás tres tipos de hipotecas.

• Hipotecas a tipo fijo, donde acuerdas un tipo de interés fijo y que no cambiará durante todos los años que dure la hipoteca. Esto quiere decir que la cuota será siempre la misma, mes tras mes, hasta que termines de pagar.
• Hipotecas a tipo variable, donde el tipo de interés está referenciado a un índice, como el Euribor, al que se le suma un porcentaje o diferencial. En este caso la cuota se revisará cada 6 meses o un año y se ajustará a cómo haya evolucionado el Euribor.
• Hipotecas mixtas, que comienzan con un tipo fijo y después cambian a uno variable.

Con una hipoteca a tipo fijo ganas seguridad, pero puedes terminar pagando más intereses, aunque eso no dependerá de ti, sino de lo que haga el Euribor. En este sentido, las hipotecas a tipo fijo son la apuesta más segura y con menos riesgo.

Aunque hay tres tipos de hipotecas, todas funcionan igual y es precisamente ese funcionamiento básico lo que te interesa conocer.

De forma muy resumida, una hipoteca se compone de 3 elementos: la cantidad de dinero que pidas, el tipo de interés acordado y la duración del préstamo. A partir de ellos se calculará la cuota de la hipoteca, que es en lo que la mayoría de personas se fija y, sin embargo, es el elemento más variable.

Para que lo entiendas mejor, para reducir la cuota basta con alargar el plazo de la hipoteca. Cuantos más años dure la hipoteca, menos pagarás cada mes. Sin embargo, esta facilidad de pago tiene un peaje: al final de la hipoteca habrás pagado muchos más intereses que con una hipoteca corta.

Por eso, al buscar hipoteca en lo que debes fijarte es en los intereses totales del préstamo y no en la cuota mensual.

Al buscar hipoteca verás que muchas entidades te ofrecen productos de inversión y seguros para mejorar el tipo de interés. Puedes aceptar o no esos productos bonificados, pero antes de hacerlo es recomendable que busques opciones como el Seguro de Hogar MAPFRE o el Seguro de Vida MAPFRE.

Haz los deberes, pregunta y mira bien la vivienda

Por último, no olvides hacer siempre tu due diligence sobre la casa que vas a comprar. Lo mínimo que deberías hacer es:

• Pedir una nota simple al registro para saber si hay cargas o deudas que recaigan sobre la comunidad.
• Pedir al vendedor el justificante de haber pagado el IBI y el resto de impuestos.
• Preguntar por las derramas aprobadas por la comunidad que estén pendientes de pago y por las que puedan llegar en el futuro. Esto puedes preguntárselo al vendedor y a los vecinos.
• Pide las normas de la comunidad para saber qué obras podrás hacer en la vivienda.

Además, no olvides revisar bien el estado de la casa para hacerte una idea de las obras que tendrás que acometer antes de entrar a vivir en ella.

José Trecet
Experto en finanzas, economía, inversión e impuestos
Colaborador de MAPFRE