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¿Cuáles son las novedades de la Ley de Vivienda?

Edifico de viviendas
5 Min de lectura
La nueva Ley de vivienda 2023 es ya una realidad. Las comunidades autónomas regularán qué zonas pasarán a considerarse tensionadas. La nueva ley se suma a los cambios de 2022 y vuelve a poner el foco en el alquiler.
José Trecet gestor
José Trecet
Gestor y Periodista Económico | Web

Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.

El Gobierno ha dado un vuelco al mercado inmobiliario y del alquiler. La nueva Ley de vivienda entró en vigor el pasado 23 de mayo, aunque una parte importante de la normativa depende ahora de su aplicación por comunidades autónomas y municipios.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda busca regular el mercado de alquiler y mejorar el acceso a la vivienda. Entre las principales medidas destacan la ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler, una nueva y más restrictiva definición de quiénes son grandes tenedores de vivienda y nuevos límites a cuánto puede subir el alquiler cada año, que ya no estará ligado al IPC.

¿Qué es una zona tensionada en alquiler?

La nueva ley de vivienda para el alquiler introduce el término de vivienda tensionada, que son áreas y barrios donde se dan una de las dos siguientes circunstancias:

  • Que el coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares. Es decir, que de media se gaste más de ese porcentaje en pagar la casa, que es el que el Ejecutivo considera el adecuado para destinar al alquiler.
  • Que el precio de la vivienda haya subido más de un 3% sobre el IPC de media en los últimos 5 años.

Esta es la definición de zona tensionada, aunque eso no implica necesariamente que todas las áreas que cumplan ese requisito vayan a recibir esa consideración. Y es que, al final, las administraciones autonómicas serán las encargadas de declarar qué zonas están tensionadas, una condición que se revisará cada tres años.

Precio máximo del alquiler en zonas tensionadas

Que una zona sea declarada tensionada tendrá consecuencias directas en el precio del alquiler dentro del mercado residencia. En otras palabras, cuánto es el máximo que se puede subir el coste de un nuevo alquiler.

Según la ley de vivienda 2023, en estos mercados el precio de los nuevos alquileres no podrá superar a la del último alquiler más la actualización del IPC con un límite del 2% en 2023 y del 3% en 2024 o el nuevo índice de contención de precios que todavía no se ha creado, según el arrendador sea un pequeño propietario o un gran tenedor.

El objetivo de esta medida es evitar que se firmen nuevos contratos o se cambie de inquilino para poder subir el precio de los arrendamientos.

Nueva definición de grandes tenedores de vivienda

Con la nueva ley de vivienda, se considera un gran tenedor de vivienda a todas las personas que tengan 5 viviendas o más en zonas tensionadas o hasta 10 vivienda o 1.500 m2 en zonas no tensionadas.

Límites a la actualización del precio del alquiler

¿Cuánto se puede subir el alquiler al inquilino? El texto legal desliga la actualización anual del alquiler del IPC. En otras palabras, el precio de los arrendamientos ya no subirá en la misma medida de la inflación.

Esto supone que los arrendadores perderán poder adquisitivo de facto cada año, aunque es un alivio para los inquilinos ante la escalada de la inflación en 2023.

En concreto, el alquiler podrá subir un máximo del 2% en 2023 y un 3% en 2024. A partir de 2025 se empezará a utilizar un nuevo índice de referencia todavía por definir y que, en teoría, será inferior al IPC y menos volátil.

Los pequeños arrendadores, aquellos que no se consideran grandes tenedores, podrán llegar a un acuerdo diferente para actualizar el alquiler.

Mano entregando las llaves de una vivienda

Más protección frente a los desahucios

Esta es una de las partes más polémicas de la ley de vivienda. La normativa incluye medidas específicas para dificultar los desahucios a personas en situación de vulnerabilidad económica.

Entre ellas figuran la obligación de establecer una fecha y hora concreta para proceder al desahucio o nuevas prórrogas de más de dos años para el lanzamiento del desahucio.

Ventajas fiscales para los arrendadores

Los beneficios fiscales para el alquiler de vivienda cambian a partir de 2024 y afectan a la famosa reducción del 60% por arrendamiento para vivienda habitual.

Así, los nuevos contratos de alquiler podrán incluir una reducción del 50% por alquiler para vivienda y del 60% si la vivienda en cuestión se ha rehabilitado en zonas tensionadas.

La reducción en el IRPF puede ser del 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o se destina la vivienda a alquiler social.

Esta reducción se puede incrementar hasta el 90% siempre que se alquile en una zona tensionada y se haya reducido el precio del alquiler en más de un 5% respecto al anterior contrato de arrendamiento.

Más IBI para las viviendas vacías

También en clave fiscal, aumentan los impuestos sobre las viviendas vacías, por las que ya se paga una imputación de renta inmobiliaria en el IRPF.

Como medida para incentivar su alquiler, los ayuntamientos podrán cobrar hasta un 150% de IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles a las casas que lleven más de dos años vacías para propietarios con más de cuatro inmuebles en un mismo municipio.

Además de estas medidas, la ley también incluye otros cambios como:

  • La obligación de que el casero pague los gastos de la inmobiliaria y de formalización del contrato.
  • La prohibición de incrementar el precio del alquiler con gastos adicionales.
  • La prohibición de acuerdos entre las partes que sean contrarios a la Ley de vivienda.

¿Cuándo entra en vigor la Ley de vivienda?

El texto legal se publicó en el BOE el pasado 24 de mayo, por lo que la Ley de Vivienda ya está en vigor.

Otra cuestión es que se estén aplicando ya todas las medidas. De hecho, hay algunas como los incentivos fiscales que no se empezarán a reflejar hasta 2024.

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Publicado por José Trecet
- 21 Jun, 2023
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