Se acelera la ejecución de hipotecas impagadas

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Se acelera la ejecución de hipotecas impagadas

Los fondos que han adquirido carteras de créditos fallidos a la banca podrán ejecutar más rápido los casos de impago de hipotecas.

La Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) de 28 de junio de 2018, supone una excelente noticia para los inversores que han adquirido a la banca carteras de créditos fallidos, porque tienen ahora la posibilidad de recuperar su inversión más rápidamente a través de la ejecución de las garantías hipotecarias ante impago de hipotecas.

Impago de hipotecas e inversores

    Para poder ejecutar una hipoteca, la legislación española exige una copia de la escritura hipotecaria. Los inversores que adquirían a los bancos carteras de impago de hipotecas no podían localizar ni obtener de estos una copia de dicha escritura con efectos ejecutivos. En esta situación, estos inversores que pasaban a ser los nuevos titulares de los créditos tras la adquisición de esas carteras fallidas, tenían serias dificultades para recuperar su inversión, tardando, en algunos casos, varios años en conseguirlo.

    La problemática de quien adquiere una cartera de créditos con garantía hipotecaria y no consigue obtener de la entidad bancaria cedente la copia de la escritura pública con carácter ejecutivo necesaria para la ejecución de las hipotecas, se plantea con mucha más frecuencia de lo que se piensa. Asimismo, al agravamiento del problema han contribuido también, hasta la fecha, los propios notarios, que han mantenido disparidad de criterios respecto de la expedición de sucesivas copias con carácter ejecutivo.

    La resolución de la DGRN ha proporcionado una solución al problema al confirmar que los notarios están facultados, de acuerdo con del artículo 17 de la Ley del Notariado, y los artículos 224 y 233 del Reglamento Notarial,  para «expedir otra copia con finalidad o fuerza ejecutiva de una escritura pública de préstamo, crédito o cualquier otra operación garantizada con hipoteca sobre una finca registral» siempre que el solicitante que la requiere no la haya obtenido antes con dicha finalidad y justifique ser o representar legalmente al nuevo acreedor hipotecario.

    Con ello, se obtiene la posibilidad de un acceso más rápido a la ejecución o subasta por el impago de hipoteca y, llegado el caso, a la adjudicación del activo inmobiliario.

    Billete de 10 euros con forma de tejado sobre una casa de juguete

    Mercado español de créditos fallidos

    Esta situación se produce muy habitualmente en el sistema financiero español por la cantidad de transmisiones que se producen en los últimos años entre distintas entidades, generando un problema que ha provocado la falta de competitividad del mercado español de créditos fallidos respecto a otros países vecinos.

    Ello es debido, fundamentalmente, a que los inversores descuentan del precio que pagan a las entidades el tiempo y los costes de emprender otras vías legales, más lentas y de resultado inseguro.

    En el mercado español de créditos fallidos, entre las operaciones que ha habido en curso en los últimos meses del año anterior y las transacciones cerradas, se estima que se traspasaron unos 60.000 millones de euros de valor bruto contable, frente a los 22.000 millones de 2016.

    Bruselas augura que es muy probable que la reducción de préstamos fallidos en España siga avanzando rápidamente.  Contaba con la intención de las dos grandes entidades del país, Santander y BBVA, de deshacerse de préstamos inmobiliarios por un valor contable bruto total de 43.000 millones de euros.

    Efectivamente, el Santander acordó con Blackstone la venta del 51 por ciento de todos los activos tóxicos del Popular, integrados por préstamos morosos e inmuebles adjudicados, con un valor bruto de 30.000 millones.

    El BBVA, por su parte, vendió a Cerberus activos inmobiliarios con un valor bruto de 13.000 millones en activos mediante la creación de una sociedad conjunta en la que el fondo tendrá una participación mayoritaria del 80 por ciento y BBVA del 20 por ciento.

    Estas dos operaciones suponen un impulso para la nueva generación de promotoras inmobiliarias y una herramienta para el saneamiento de las entidades financieras por el impago de hipotecas.

    La CE añade que, además de esas dos grandes operaciones, hay otras a más pequeña escala que ya se han cerrado o están en marcha, como la cartera de activos inmobiliarios valorada en 800 millones de euros que el Sabadell ha vendido a Canada Pension Investment Board (Cppib), por 200 millones de euros. Asimismo, la Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) vendió a Deutsche Bank la cartera de créditos denominada Inés, por un importe nominal de 375 millones de euros.

    Para este año, se prevé que la actividad seguirá siendo alta, aunque por el tamaño de las entidades que quedan por vender, el asunto estará, seguramente, en transacciones de entre 500 y 2.000 millones de valor nominal.

    2019-06-20T08:28:12+02:0013 agosto, 2018|

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