Nuda propiedad de una vivienda

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Cuando se quiere adquirir una vivienda se plantean muchas dudas, ya que supone un desembolso importante de dinero. En algunas ocasiones y cuando la compra de un inmueble no requiere de su uso inmediato por parte del comprador o inversor, se puede acudir a la nuda propiedad adquiriéndola por un precio más bajo.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es un régimen de adquisición de viviendas contemplado por la ley. Se trata de una opción que permite al dueño de la misma vender su casa a otro propietario y seguir disfrutando de ella en usufructo hasta que este finalice.

El usufructuario, o habitante de la casa, tiene el derecho a residir en la vivienda sin tener la propiedad de la misma. Esta la ostentará la persona que haya adquirido el inmueble. En una transacción de compra venta entra en juego el llamado pleno dominio que consta de la nuda propiedad y del usufructo. A través de esta operación se vende la propiedad y el antiguo dueño puede continuar viviendo en ella.

¿Qué es el usufructo?

Un usufructo es el derecho de una persona a disfrutar los bienes de otro sin tener la propiedad de los mismos con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si efectivamente fuesen suyos. El tipo de usufructo puede pactarse entre las partes por un periodo de tiempo o ser vitalicio.

Si se fija un periodo de tiempo, el usufructuario deberá abandonar la vivienda cuando este haya finalizado para que la ocupe su nuevo dueño o la alquile si así lo desea. En el caso de que este sea vitalicio, el propietario debe permitirle que viva en ella hasta su fallecimiento, momento en el que pasaría a poder disfrutar de ella.

¿Qué personas suelen optar por estas opciones de compra?

Generalmente esta opción es elegida por personas senior que no tienen familia o herederos a quienes legar su vivienda. De esta forma se aseguran en sus últimos años de vida unos ingresos adicionales que les permitan vivir más holgadamente. El dinero extra puede ser empleado en mejoras de salud o asistencia o en la adquisición de servicios como los del Seguro de Salud MAPFRE en el que dispondrá de una amplia cobertura durante todo el año.

También es una opción para familias que quieran aumentar sus ingresos y ofrecer un dinero adicional para sus hijos en el futuro. La venta de la misma, les permitirá recibir el dinero de la operación en el momento en el que se firma el contrato y en un solo pago mientras se puede seguir viviendo en la misma casa. Una alternativa a la nuda propiedad podría ser la venta mediante hipoteca inversa, que permite recibir pagos fraccionados con ventajas fiscales e incluso disponer de una renta vitalicia.

La compra de una vivienda en nuda propiedad generalmente es empleada por inversores que quieren hacerlo en el sector inmobiliario o por personas que no necesitan la vivienda en la actualidad y la quieren para un futuro.  Puede que en la actualidad, el comprador ya esté residiendo en otra parte. También puede estar dirigida a personas que buscan una segunda vivienda para poder emplearla como vivienda vacacional para su jubilación.

Algunas normas

• El nuevo propietario no puede entrar en la vivienda ni a echar al inquilino, ya que este tiene derecho a vivir en ella y a cuidarla hasta el momento en que fallezca, si así ha sido estipulado. Si tras la venta, no quiere permanecer en dicha vivienda podrá mudarse a otra y alquilarla. De esta manera, además de los ingresos obtenidos por la transacción realizada también podrá disfrutar de una renta adicional.
• La relación de alquiler a un tercero, si la hubiese, finaliza con el fallecimiento del antiguo propietario, ya que el usufructo ha finalizado y ahora le corresponde a la persona que detenta la propiedad del inmueble.
• Por otro lado, el usufructo también es objeto de compra venta, podrá vendérselo a un tercero si así lo desea para disfrutar de otro ingreso más adicionalmente. Al igual que en el caso del alquiler, este finaliza cuando la persona que ha vendido el derecho fallece.
• Desde el momento en el que se firma el contrato y el inquilino recibe el dinero obtenido por la transacción todos los gastos derivados de impuestos como el IBI o las derramas que puedan derivarse de la comunidad de vecinos en la que se encuentra ubicada la vivienda, correrán a cargo de la persona que detente la nuda propiedad.
• De esta manera, el antiguo propietario, se desliga de estos impuestos, lo que para él resulta una ventaja. Así mismo, tan solo deberá hacerse cargo de los consumos generados por los servicios contratados en el hogar como luz, agua, gas…etc. y del mantenimiento de las instalaciones y la mejora de las mismas.

Precio más asequible

Si te has decidido a comprar este tipo de propiedades, podrás comprobar que tienen un precio más bajo. El precio de la vivienda dependerá de la edad del usufructuario, pero los valores que se establecen en la rebaja sobre el precio habitual oscilan entre el 15 y el 20 por ciento. De esta manera se pueden adquirir casas que en condiciones normales tendrían un precio mucho más elevado y a las que sería complicado acceder.

Por otra parte, también se puede pactar con el vendedor un precio de renta mensual con condiciones especiales. Se realizarán contratos de larga duración o vitalicios que no podrán ser rescindidos por el comprador aunque haya un embargo de la vivienda, pero que el vendedor podrá rescindir cuando lo estime oportuno. Por otro lado y como garantía para el inversor, el impago de las cantidades mensuales establecidas por ambos en el contrato de arrendamiento se traducirá en el fin de la relación entre ellos y el inquilino deberá abandonar la vivienda.

En la actualidad, el mercado inmobiliario ha comenzado a recuperarse y los precios han comenzado a subir, por lo que esta opción puede ser beneficiosa para ti si buscas una vivienda por un valor inferior al del mercado, pero no necesitas disponer de ella inmediatamente. En el caso en que tengas que realizar la compra de una primera casa y la necesites para habitar en ella, es posible que esta no sea una oportunidad para ti.