¿Qué impacto tiene la regulación de los alquileres?
Resumen del contenido
Borja Carrascosa Nogales
Consultor, con una experiencia de más de seis años; periodista con 16 años de trayectoria como analista económico y financiero y MBA por IE Business School.
La evolución de los precios para el arrendamiento de vivienda representa uno de los principales quebraderos de cabeza, tanto para inquilinos, como para propietarios. La regulación de los alquileres, especialmente en las denominadas como “zonas tensionadas”, incide en la ley de la oferta y la demanda. Principalmente, mediante la reducción de la vivienda ofertada para arrendar.
A continuación, explicamos las claves de la regulación de los precios del alquiler de vivienda en un entorno de incrementos de la opción del arrendamiento para vivir.
Las zonas tensionadas
El alza del volumen de viviendas en alquiler, ligada a los cambios en las tendencias de los inquilinos, ha provocado una inflación de precios en las denominadas como “zonas tensionadas”, esencialmente, Madrid y Barcelona. Estas áreas son aquellas que han registrado un aumento gradual y sostenido del precio del arrendamiento en los últimos años, un incremento que impacta en la capacidad de las familias para asumirlo.
Como norma general, se considera como “zona tensionada” aquella en la que los alquileres absorben más del 30% de la renta familiar o que el precio se haya elevado en, al menos, cinco puntos más que el Índice de Precios de Consumo (IPC) de la comunidad autónoma a la que pertenezca.
Impacto de la regulación
Una intervención pública para controlar el precio del alquiler incide en el valor de las viviendas. Principalmente, porque este aumento del coste de los arrendamientos viene por un incremento de la demanda, que es la que fija el valor del inmueble.
Estos incrementos han puesto sobre la mesa la necesidad de regular el comportamiento del mercado, a través de modificaciones del ordenamiento jurídico establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Cataluña aprobó en septiembre de 2020 una regulación de los precios del alquiler en 60 municipios de la región que, en la práctica, redujo la oferta de vivienda en alquiler de forma significativa. En síntesis, esta normativa impide que, durante cinco años, los precios de los arrendamientos previstos en los contratos aumenten.
Además, la nueva regulación del alquiler en la región establece que si los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC), podrá firmar un contrato nuevo con el precio anterior. Esta regulación ha impactado en la oferta, y, según un estudio de Idealista, en los seis meses posteriores a la entrada en vigor de esta nueva regulación, el descenso acumulado fue del 10,2% en la comunidad catalana, mientras que, en Madrid, la oferta creció ligeramente, un 1,2%.
En cuanto a la evolución de los precios, veamos dos ejemplos. En los últimos cinco años, y según cifras de Idealista, el precio del metro cuadrado para alquiler en el distrito de Chamartín (Madrid) ha pasado de 13,7 euros a 15. En términos porcentuales, el incremento es del 9,4%.
En comparación, el barrio de Gràcia, en Barcelona, ha pasado de 13,7 euros por metro cuadrado a 14,1 euros. El aumento es del 2,9%.
Los beneficiados: rentas medias y altas
Según un estudio de la escuela de negocios Esade, titulado “Regular el precio del alquiler: ideas ineficientes”, la regulación del alquiler no beneficia a las rentas bajas. Más bien, al revés, los principales beneficiados serían las rentas medias y altas”, ya que el informe señala que la reducción de precio en aquellas zonas más caras de Madrid y Barcelona, las rentas beneficiadas serían las más elevadas.
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