Alquilar parte de la vivienda habitual

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Alquilar una parte de la vivienda habitual es una modalidad que consiste en arrendar una habitación de la vivienda habitual y ceder el uso de determinadas zonas comunes, como el salón, la cocina, el baño, o la terraza, lo que obliga al propietario no solo a compartir su casa con el inquilino sino también su intimidad.

¿Es legal alquilar una parte de la vivienda habitual?

Es una opción absolutamente legal y muy atractiva para el propietario si su economía no pasa por un buen momento, dado que la renta generada puede suponer una fuente extra de ingresos para ayudar a costear sus propios gastos.

No obstante, hay que hacer un matiz, ya que este tipo de arrendamiento no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sino por el Código Civil.

Esto conlleva algunas diferencias contractuales, como la duración del contrato, que será la que libremente pacten las partes. Es decir, el propietario no está obligado a alargar el contrato hasta los cinco años como exige la LAU, sino que este se extinguirá al cumplirse la duración pactada sin estar sujeto a prórrogas obligatorias. Otra particularidad, por ejemplo, es que la vivienda debe estar amueblada.

¿Cómo tiene que ser el contrato?

El contrato es muy similar al que se emplea para alquilar un piso. En él se deben especificar principalmente:

• Los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino.
• La duración del contrato.
• El importe mensual de la renta.
• El uso y disfrute de las zonas comunes.
• El porcentaje de participación de los gastos (electricidad, agua, gas…) que corresponde al propietario y al inquilino.

Si el propietario alquilara varias habitaciones a otros tantos inquilinos, deberá hacer un contrato individual a cada uno de ellos.

¿Qué ventajas y desventajas tiene este tipo de contrato?

Ventajas

Para el propietario, una de las principales ventajas, aparte de la expuesta al principio en lo que se refiere a la obtención de unos ingresos extras, es la libertad que tiene a la hora de establecer el contrato y las condiciones del mismo.

Para el inquilino, representa también ciertas ventajas, como la de conseguir un alquiler mucho más económico que el que supondría alquilar un piso entero; mayor flexibilidad en la duración del contrato; no tener que pagar la fianza obligatoria, aunque el propietario puede exigir una determinada cantidad de dinero para cubrir desperfectos y resarcirse por el impago del alquiler.

Desventajas

Para el arrendador o propietario, una de las principales desventajas es la posibilidad de encontrarse con habitaciones vacías en algún momento del año, porque este tipo de arrendamiento es el elegido preferentemente por estudiantes que, como es normal, suelen marcharse en los meses de verano.

Para los inquilinos, este sistema puede ofrecerles menos seguridad en cuanto a derechos y protección que los de un arrendamiento sujeto a la LAU. Por ejemplo, el inquilino no podría contar con derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. Es más, si esta llegara a producirse, el contrato se extinguiría de forma automática en ese mismo momento y tendría que abandonar la habitación.

Otro inconveniente para el inquilino es no poder contar con derecho a desgravación en el IRPF.

Por otra parte, los problemas de convivencia entre las personas que habitan una casa pueden aflorar en cualquier momento y por los más variados motivos: diferencias de carácter, no respetar las normas establecidas para el uso de zonas comunes, etc. Este aspecto hay que tenerlo también en cuenta a la hora de arrendar una habitación porque puede suponer un grave inconveniente.

Fiscalidad de este tipo de arrendamientos

En lo que respecta a fiscalidad, el propietario de la vivienda que alquila una habitación debe tener en cuenta lo siguiente:

Si el inmueble constituye la vivienda habitual desde hace más de 3 años, el propietario no pierde el derecho a la deducción por vivienda habitual del IRPF, aunque queda limitada a la parte de la vivienda que no esté alquilada.

• Ejemplo: En una vivienda de 100 m² de la que se alquila una habitación de 15 m², el propietario solo podría desgravarse el 85% del total de la vivienda.

Respecto a los ingresos generados por el alquiler de la habitación, debe declararlos como rendimientos íntegros de capital inmobiliario en la declaración del IRPF de la misma manera que si se tratara del arrendamiento de un piso entero.

Pero al mismo tiempo, también puede deducir los gastos necesarios para la obtención de dichos ingresos, como el tanto por ciento correspondiente a los suministros, la comunidad, la parte proporcional del IBI, etc., y otros suministros siempre que sea el propietario quien los pague. También podrá restar las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los bienes que contenga la habitación arrendada.

Por otra parte, como en todos los arrendamientos, en éste también es aconsejable que el propietario suscriba un seguro de alquiler para tener garantizado el percibo de las mensualidades en caso de impago, además de otras ventajas encaminadas a aportar mayor tranquilidad.