Préstamo puente: cuándo y cómo usarlo
Pablo del Barrio
Más de 16 años de experiencia en el sector, su carrera está ligada a los mercados e inversiones financieras como Trader y Ventas Institucionales de renta variable. Agente de Grandes Patrimonios en la actualidad, así como labores de asesoramiento y gestión patrimonial de grandes clientes.
A lo largo de nuestra vida puede darse el caso en que vayamos a cambiar de casa para vivir en otra por distintas razones, sin embargo, cuando nos llega esta situación nos asaltan inquietantes dudas como las siguientes: ¿cómo voy a hacer frente a la nueva vivienda si los principales recursos de los que dispongo provendrán de la venta de mi vivienda habitual? ¿tiene el banco alguna fórmula para darme una financiación extra temporal para ganar tiempo y poder vender mi casa actual? ¿qué es un préstamo o una hipoteca puente?
Efectivamente los bancos ofrecen solución a estas circunstancias, aunque, como siempre, dependerá del perfil del cliente, de su capacidad de repago y de la complejidad de la operación.
¿Qué es un préstamo puente?
Si bien puede darse a empresas también, es muy común que las personas físicas hagamos uso de lo que se llama préstamo -o hipoteca- puente, consistente en ampliar el préstamo hipotecario necesario para la adquisición de una nueva vivienda de manera extraordinaria y temporal, normalmente entre dos y cinco años, con la garantía añadida de la vivienda anterior mientras esta se vende.
De esta manera se compra un tiempo, normalmente muy rentable, para una venta no precipitada evitando con el préstamo puente malvender la vivienda antigua y tener que cuadrar las fechas de venta y compra, lo que en muchas ocasiones se traduce en que la operación termina cayéndose o resulta mucho más cara. Llegados al momento en que se produce la venta, se cancelará el importe que corresponde a esa garantía, de manera que solo quedará en vigor el préstamo hipotecario asociado a la adquisición de la nueva vivienda.
¿Cuándo y cómo usar un préstamo puente?
Siempre que no dispongamos de los recursos monetarios suficientes para la adquisición de un nuevo inmueble deberemos solicitar financiación, generalmente bancaria, pero hay un caso especial típico en el que pagando nuestra primera vivienda durante años nos ha resultado prácticamente imposible ahorrar. La mayoría de nuestro dinero se ha ido destinando al pago de la hipoteca, y de repente nos planteamos la compra de otra vivienda, ya sea por cambio de destino o ubicación, o porque queremos una más grande o mejor. Es en este momento cuando una hipoteca puente nos puede hacer cumplir nuestro sueño y cubrir una necesidad de financiación a la que es muy difícil satisfacer de otra forma.
La respuesta a cómo poner en marcha un préstamo puente queda más clara si nos enfocamos en tres momentos fundamentales:
- Al firmar la compra de la nueva vivienda el banco fusiona la hipoteca de la nueva adquisición con la hipoteca puente de la vivienda antigua, que será vendida normalmente en un plazo comprendido entre dos y cinco años, compromiso con el cual el banco se asegura la devolución de la hipoteca puente ya que en caso de incumplimiento hará uso de la garantía hipotecaria. Durante este periodo, el prestatario pagará una única cuota y deberá pasar las fases habituales para la concesión de una hipoteca corriente, pero con unos filtros más severos, dado que este tipo de préstamos puente solo se conceden a los mejores perfiles y con mayor capacidad de repago, solicitándose en ocasiones avales que aseguren la devolución del préstamo.
- Otra etapa que justifica que los bancos analicen en mayor profundidad este tipo de operaciones es cuando se está pagando de manera unificada las dos hipotecas en una sola cuota. Generalmente el banco suele ofrecer al prestatario la posibilidad de que exista carencia de capital hasta que se produzca la devolución del préstamo puente, lo que significa que no se amortiza capital, sino que solo se pagan intereses hasta la venta de la primera vivienda.
Es importante remarcar aquí que si se opta por esta opción la operación resultará más cara al pagarse más intereses sobre el importe de un préstamo que no se amortiza mensualmente, sino que se comenzará a amortizar a partir de la cancelación de la hipoteca puente.
A pesar de resultar más cara, esta opción suele ser la más común porque aligera la carga del prestatario, ya que una cuota a devolver entre dos y cinco años resultaría desproporcionada y haría que este tipo de operaciones perdieran todo el sentido.
También existen otras opciones, como el pago de una cuota reducida durante este periodo o el pago de una cuota más normal, la cual estaría formada por la amortización más intereses correspondiente a la nueva adquisición, más los intereses correspondientes al préstamo puente, el cual no se amortizará hasta la venta de la primera casa.
- En el momento en que se vende el inmueble anterior, será cuando se produzca la amortización total del préstamo puente y la cancelación de la garantía hipotecaria del mismo. A partir de entonces, se podrá formalizar una hipoteca normal por la nueva vivienda adquirida con la única garantía hipotecaria de dicha vivienda.
Tanto en la vivienda nueva como en la que está en venta es importante contar con un Seguro de Hogar MAPFRE adaptado a las necesidades de cada persona y las características del inmueble “Y tantos + momentos de tranquilidad” que podrás tener.
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