Cómo redactar un contrato de alquiler
Resumen del contenido
José Trecet
Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.
Hay tres elementos clave para alquilar una vivienda y evitar sustos: elegir bien al inquilino (o al casero), disponer de un buen seguro de hogar (como casero y como inquilino) y firmar un contrato de arrendamiento.
En esta guía para redactar un contrato de alquiler descubrirás el formato de este documento, qué elementos debe tener y las cláusulas básicas que nunca deberían faltar.
El contrato, mejor por escrito
El primer paso para hacer un contrato de arrendamiento es tener claro que siempre es mejor dejarlo todo por escrito. Y es que se puede llegar a un acuerdo verbal, que también serviría para alquilar la casa.
Sin embargo, este contrato verbal puede suponer un problema a largo plazo para las dos partes, sobre todo si no queda registro del mismo.
Un modelo para cada tipo alquiler
Hay más de un modelo de alquiler de pisos y cada uno tiene sus normativas. No es lo mismo un piso de alquiler vacacional que un alquiler por habitaciones, el alquiler con opción a compra o el alquiler a una empresa.
Estos factores influyen en cuestiones como la duración del contrato o determinadas cláusulas que se usan de forma estándar. Algo parecido sucede con el arrendador, quien pone el piso en alquiler también afecta a la duración mínima de los contratos según la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) 2019.
Qué debe incluir un contrato de alquiler
La clave para redactar un contrato de alquiler es saber qué debes incluir en él. Un buen acuerdo sirve para especificar los derechos y obligaciones de cada una de las partes interesadas.
Hoy en día puedes encontrar modelos de contratos de alquiler online en páginas de abogados e incluso el propio Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dispone de uno. Estos modelos pueden servirte como punto de partida para darle un formato adecuado, pero es importante que sepas redactar un contrato de alquiler y toda la información que debe contener.
Esto es lo que no puede faltar al escribir el acuerdo de arrendamiento.
Fecha y lugar de la firma
Es necesario indicar en qué lugar se ha firmado el contrato y con qué fecha, ya que esté determinará el plazo en vigor de este. Si la fecha de la firma y en la que el inquilino va a entrar en la vivienda son distintas, es necesario que se indique dentro del contrato para evitar malentendidos a la hora de que este caduque.
Las partes interesadas: quiénes firman
Deben aparecer los datos identificativos tanto del arrendador como el arrendatario. Es decir, el arrendador deberá identificarse como tal con su nombre, sus apellidos y su DNI, y el arrendatario deberá hacer lo mismo por su parte. Además, será necesario que se indique la dirección de ambos a efectos de notificaciones oficiales.
Esta información es la primera que suele figurar en el contrato, ya que la fecha hace las veces de encabezado.
Objeto del contrato
En otras palabras qué se está alquilando. Este apartado es una descripción de la vivienda que se va a alquilar. Se indica la dirección en la que se encuentra la misma, los metros cuadrados que tiene, el número de habitaciones y si está o no amueblada, así como la distribución.
La información detallada sobre la distribución de la vivienda se puede indicar directamente aquí o sumarse en la parte final del contrato como un anexo.
Cláusulas del contrato de alquiler
Esta es una de las partes más importantes y debes poner atención al redactar el contrato de alquiler. Las cláusulas del documento de arrendamiento recogen las condiciones del alquiler, desde la duración hasta el uso del inmueble, si se puede fumar o si se pueden tener mascotas, por ejemplo.
Estas son las cláusulas más importantes que nunca deben faltar.
- Regulación: sirve para recordar qué leyes y normas regulan el contrato.
- Duración del contrato: la duración del alquiler se puede pactar libremente, aunque debe respetar los límites que establece la LAU 2019 y que son de cinco años en un alquiler para vivienda entre particulares.
- Cuantía del alquiler o renta: debe aparecer de forma expresa en el contrato. El valor del alquiler se puede pactar libremente. Aquí también es recomendable estipular cómo y cuándo se actualizará la renta del alquiler. Si este apartado no se incluye, la renta no podrá ser modificada en el tiempo que dure el contrato y si no se indica la fórmula con la que se actualiza, se usará la que marque la ley en ese momento.
- Fianza: es la cantidad de dinero que el inquilino entrega al arrendador y que este puede utilizar como seguro de hogar para poder hacer frente a problemas que puedan surgir durante el alquiler. Las fianzas deben ser devueltas al finalizar el contrato, normalmente la cuantía de la misma corresponde a una mensualidad, pero en muchas ocasiones algunos arrendadores pueden pedir dos o más meses por adelantado. En cualquier caso, ese dinero no es un extra para el casero ni exime de pago los dos últimos meses al inquilino.
- Uso de la vivienda: debe indicarse el uso que se le puede dar al inmueble si se trata de una vivienda o de un local.
- Conservación: el inquilino deberá dejar la vivienda en el mismo estado que la encontró. No puede realizar ni obras ni mejoras, salvo que el arrendatario así lo indique, aunque la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas permite pagar parte del alquiler precisamente costeando estas obras por parte del inquilino. En cualquier caso, si se hacen obras o se llega a ese acuerdo, habría que reflejarlo en el contrato. Por lo demás, los gastos producidos por el mal uso de la vivienda corresponderán al arrendatario.
- Gastos de la vivienda: aquí se detalla quién habrá frente a los gastos propios de la vivienda. La norma establece que, salvo acuerdo contrario los gastos de comunidad e impuestos derivados de la vivienda como el IBI, la basura o el alcantarillado corren a cuenta del arrendador. El inquilino tan solo deberá responder a los pagos de los suministros que puedan ser medibles con contador individual, es decir, luz, agua, gas…etc., siempre que no se llegue a un acuerdo en sentido contrario.
- Plazo de pago: normalmente se indica un plazo de pago para la renta mensual. En el caso de que este no se cumpla, se deben pactar los procedimientos a seguir si el arrendatario no paga el alquiler.
- Periodos de aviso para dejar la vivienda o disponer de ella: la redacción del contrato de arrendamiento debe incluir con cuánto tiempo debe avisar el inquilino si quiere dejar la vivienda y también recordar en qué casos podrá recuperarla el propietario y con cuánto tiempo debe avisar.
A estas cláusulas en la redacción del documento de alquiler de la vivienda se pueden sumar otras más específicas. Por ejemplo, se puede limitar la entrada de mascotas en el piso o aclarar si el inquilino puede o no subarrendar habituaciones.
Por último, solo quedaría la parte reservada a la firma por ambas partes y así el contrato estaría completo.
Garantías adicionales para el alquiler
Un contrato de alquiler bien redactado es una garantía en sí mismo, tanto para el inquilino como para el propietario. Si quieres protección adicional hay dos herramientas que pueden ayudarte.
La primera es un Seguro de Hogar MAPFRE que cubra, entre otras cosas la responsabilidad civil. Así estarás protegido como propietario por lo que pueda pasar en tu vivienda y como inquilino por los bienes que tengas y también los daños que puedas causar.
La segunda es un seguro de impago de alquiler para el propietario o un seguro de protección de pagos para el inquilino.
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