Diferencial de hipotecas abusivo
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En marzo de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) debe estar sometido a control judicial para que los tribunales españoles evalúen si se trata de cláusulas abusivas incluidas en contratos hipotecarios.
El máximo tribunal europeo dio a conocer en julio de 2023 una sentencia en la que vuelven a establecer los criterios a seguir por los juzgados españoles para determinar si un contrato hipotecario con IRPH carece de transparencia (y por tanto se debe considerar abusivo) y si se tuvo que aplicar un diferencial negativo para igualar el tipo de interés con el del mercado.
En aplicación de este criterio, el Tribunal Supremo dio la razón a los bancos y volvió a comunicar que el IRPH no era abusivo, aunque las entidades no entregasen al consumidor un folleto previo con toda la información sobre la evolución del índice.
Asimismo, el TJUE determina que los jueces que analicen cada caso deben asegurarse de que las cláusulas del contrato tengan una redacción «clara y comprensible», pero no solo «en un plano formal y gramatical».
Por último, el TJUE avala que, en caso de que el IRPH de un contrato hipotecario sea declarado abusivo, los jueces puedan sustituirlo por otro índice, si piensan que su comercialización no fue lo suficientemente clara o transparente para proteger a los consumidores «de las consecuencias especialmente perjudiciales que podrían derivarse de la anulación del contrato de préstamo».
¿Qué es el IRPH?
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es uno de los indicadores oficiales de referencia en España, utilizado por las entidades financieras para actualizar las hipotecas con tipo de interés variable. El dato es elaborado por el Banco de España y se publica mensualmente en el BOE.
Los IRPH-Cajas e IRPH-Bancos fueron anulados por una orden de transparencia y ya no se aplican. Actualmente, solo está vigente el IRPH-Entidades, que se estableció para los contratos referidos a los dos anteriores que no tuvieran sustitutivo previsto.
El IRPH se popularizó en 2008, cuando el euríbor llegó a su máximo histórico. Representa, aproximadamente, el 10 por ciento de los créditos concedidos en España.
Los bancos lo presentaban a sus clientes como el índice que más les favorecía porque, según decían, era un valor más estable que el euríbor. En realidad, siempre fue más caro que el euríbor, lo que motivó que las cuotas mensuales de las hipotecas se encarecieran entre 200 y 300 euros.
¿Cómo se calcula?
La fórmula para calcular el IRPH puede resultar un tanto compleja y poco transparente para el consumidor medio.
Se calcula teniendo en cuenta el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por los bancos (IRPH-Bancos) y las antiguas cajas de ahorro (IRPH-Cajas). Actualmente, usa los datos globales de las entidades de crédito (IRPH-Entidades), único vigente a día de hoy.
¿Tiene mi hipoteca IRPH?
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La manera más sencilla de averiguarlo es revisando la escritura del préstamo hipotecario. En ella, aparecerá el tipo de referencia. Lo más habitual es que aparezca en el epígrafe «Intereses» o «Tipo de interés variable».
También se puede averiguar revisando los recibos de la hipoteca. Si se está pagando un interés superior al diferencial contratado, es posible que ese préstamo hipotecario esté referenciado al IRPH.
¿Qué puedo hacer si tengo una hipoteca con IRPH?
Quien tenga una hipoteca con IRPH y crea que se le aplicó el IRPH de manera abusiva, deberá mandar un escrito a la entidad solicitando la eliminación del índice por ser abusivo.
Lo normal es que la entidad desestime la reclamación, en cuyo caso solo queda recurrir a los tribunales.
Pero antes de dar ese paso, es conveniente enterarse bien de cuánto se ha pagado de más y cómo quedaría la hipoteca en el caso de que el juez, como establece el TJUE, decidiera sustituir este índice por otro índice legal.
En este caso, hay que tener en cuenta que no solo estaría el euríbor (+4,16 por ciento en octubre de 2023); también está el IRPH-Entidades, que cotiza por encima del euríbor (4,305 por ciento en septiembre de 2023) y tiene casi el mismo valor que el IRPH-Cajas y el IRPH-Bancos, y podría ocurrir que la diferencia fuera tan pequeña que no merecería la pena continuar por la vía judicial.
De todos modos, dada la complejidad del asunto, lo aconsejable para quien se encuentre en esta situación, es recurrir a alguno de los muchos despachos de abogados especialistas en reclamaciones bancarias para exponer su caso y recibir asesoramiento. Recuerda que los Seguros de Defensa Jurídica MAPFRE te ofrecen orientación jurídica para resolver tus dudas, así como un 20 por ciento de descuento en despachos de abogados para casos no cubiertos con la póliza.
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