¿Se puede ceder la vivienda gratis a un hijo?
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La cesión gratuita de una vivienda a un hijo es una situación que cada vez se está produciendo con mayor frecuencia ante las dificultades que encuentran actualmente los jóvenes a tener su propia casa.
En esta modalidad, el cedente sigue siendo el propietario de la vivienda ya que lo único que cede es el uso y disfrute de la misma, no su propiedad. Esta es la principal diferencia con una donación o venta, en las que el cesionario se convertiría en propietario. También es diferente a un alquiler, puesto que no se recibe ninguna contraprestación económica.
Si tienes una vivienda disponible y te has planteado cedérsela a tu hijo, conviene que tengas en cuenta que se trata de un tema complejo, por lo que resulta imprescindible que hagas un detallado análisis de la situación para que esa acción que haces de manera altruista con la intención de ayudar, no se convierta al final en un problema. Asimismo, conviene tomar en consideración las repercusiones de tipo fiscal que puede conllevar la cesión gratuita de un inmueble.
Opciones para la cesión de la vivienda a un hijo
Existen dos figuras jurídicas distintas -aunque con ciertas similitudes- cuando se produce la cesión gratuita de la vivienda a un hijo. Dependiendo de por cuál de ellas se opte, la manera de recuperar el domicilio, si llega el caso, es diferente. Estas son:
1) Comodato
Según el artículo 1740 del Código Civil, el comodato es un contrato de préstamo por el que «una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva«.
En este caso concreto, la entrega de la vivienda se hace para un uso determinado o por un periodo de tiempo establecido. El comodante (los padres) solamente podrá reclamar la vivienda cuando se haya concluido el uso para el que se prestó, a no ser que tenga urgente necesidad de ella.
2) Precario
La Ley no establece en ningún precepto el concepto de precario. Para definir esta figura hay que acudir a la jurisprudencia que la identifica con una posesión ocupación de una casa ajena no respaldada por un justo título.
En el presente supuesto, se entiende por precario la cesión del uso del domicilio al hijo de forma gratuita y sin contrato, para que la use sin que esté condicionada ni a tiempo ni a ninguna otra circunstancia. Los padres podrán recuperar la vivienda mediante el correspondiente juicio de desahucio por precario si el hijo no la devolviera voluntariamente.
¿Cómo debe ser el contrato cuando se cede una vivienda a un hijo?
Para no tener problemas futuros y poder demostrar ante terceros (como es la Administración) el carácter gratuito de la cesión, lo aconsejable es documentar la cesión mediante un contrato por escrito, preferentemente formalizado ante notario.
En este contrato, similar al que se hace para un alquiler normal, aunque modificando algunos aspectos, debería constar expresamente:
- El carácter gratuito de la cesión.
- Quién se hará cargo de los costes de suministros, reparaciones, mantenimiento, comunidad, etc.
- Aquellas cláusulas permitidas por la Ley que se estimen convenientes.
Deberá ser firmado por los intervinientes: el propietario de la vivienda, como cedente, y el que la recibe, como cesionario.
Si la vivienda se cede en precario, se puede especificar en el contrato que el propietario podrá dar por finalizada la cesión cuando lo considere oportuno, comunicándolo previamente con la antelación suficiente.
¿Cómo tributa la cesión de vivienda a los hijos?
Respecto a la tributación que afecta a la cesión de una vivienda a un hijo, podemos encontrarnos ante dos supuestos: que se haya podido demostrar ante la Administración el carácter gratuito de la cesión o que no haya sido posible demostrarlo.
Puede demostrarse el carácter gratuito
En el primer caso, como ha quedado claro que no se trata de un alquiler, el cedente o propietario del inmueble no deberá declarar en su IRPF la obtención de rendimientos del capital inmobiliario.
No obstante, sí tendrá que imputarse rentas inmobiliarias por importe del 2 por ciento del valor catastral del inmueble, o del 1,1 por ciento en el caso de que el inmueble se encuentre en un municipio en el que el valor ha sido revisado.
No puede demostrarse el carácter gratuito
En el caso de que no se haya podido acreditar el carácter gratuito de la cesión, el propietario deberá incluirlo en su IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, por el valor normal de mercado que dicha cesión de uso tendría.
Este valor equivaldría a la contraprestación que se acordaría por la cesión del uso del inmueble, entre partes independientes. Es decir, deberá declarar una cantidad similar a la que obtendría por un alquiler normal según los precios del mercado inmobiliario.
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